Marktwert Ihrer Immobilie bestimmen

Bedeutung einer fundierten Immobilienbewertung

Die Grundlage eines erfolgreichen Verkaufs ist eine verlässliche, marktnahe Einschätzung des Immobilienwertes. Dabei steht nicht ein theoretischer Sach- oder Ertragswert im Vordergrund, sondern die aktuelle Situation am Immobilienmarkt. Eine realistische Bewertung gelingt nur durch eine sorgfältige Besichtigung vor Ort, bei der ein Fachmann das Objekt umfassend prüft. Online-Tools, die lediglich einige wenige Eingaben verlangen, können diesen persönlichen Termin nicht ersetzen. Während des Ortstermins werden alle objektspezifischen Merkmale erfasst, die für den Wert maßgeblich sind. Dabei sollte sich der Sachverständige Zeit nehmen und nicht zu schnell urteilen. Eigene Preisvorstellungen des Eigentümers dürfen die neutrale Wertermittlung nicht beeinflussen. Das Ergebnis ist ein Verkehrswert, der den zu erwartenden Durchschnittspreis widerspiegelt und sowohl für Verkäufer als auch für Kaufinteressenten eine verlässliche Orientierung bietet. Ich unterstütze Sie kompetent bei der Bestimmung dieses Marktwertes.

Wann ein Wertgutachten erforderlich ist

Ein Gutachten wird immer dann benötigt, wenn der Immobilienwert neutral, belastbar und unabhängig festgestellt werden muss. Dies betrifft etwa Scheidungsverfahren, Verkäufe, steuerliche Fragestellungen oder Erbauseinandersetzungen. Sachverständige bewerten nicht nur Einfamilienhäuser, sondern ebenso Eigentumswohnungen, Gewerbeobjekte, Garagen oder Stellplätze. Sie erstellen Gutachten aller Art, die für Ämter, Gerichte, Banken und Privatpersonen genutzt werden können.

Kürzere Restnutzungsdauer und Abschreibung (AfA)

Für die steuerliche Abschreibung legt der Gesetzgeber üblicherweise eine Nutzungsdauer von 50 Jahren und eine lineare AfA von 2 % zugrunde. Bei Gebäuden, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt ein Satz von 3 %, verteilt auf 33 Jahre. In vielen Fällen ist jedoch eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisbar – und damit eine höhere Abschreibung möglich. Diese kann im Rahmen eines Gutachtens belegt werden. Grundlage ist stets der tatsächliche bauliche Zustand der Immobilie.

Bewertungsrelevante Faktoren

Für die Bestimmung des Verkehrswertes spielen zahlreiche Merkmale eine Rolle: Nutzungsmöglichkeiten, Grundriss, Baujahr, Größe, Ausstattung und der bauliche Zustand. Eine korrekte Flächenberechnung ist entscheidend, da bereits geringe Abweichungen den Wert deutlich verändern können. Gleichzeitig beeinflussen Angebot und Nachfrage sowie die Situation am lokalen Markt die Preise. Orientierung bieten etwa Bodenrichtwerte und regionale Preisspiegel, die von den Gutachterausschüssen erhoben werden. Hinzu kommen Standortmerkmale wie Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, Schulen oder das allgemeine Umfeld – Faktoren, die Käufer sehr genau berücksichtigen.

Arten von Gutachten

Verkehrswertgutachten

Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der unter üblichen Marktbedingungen am Stichtag realistischerweise zu erzielen wäre. Gesetzlich definiert wird er als der Wert, der ohne besondere oder individuelle Einflussfaktoren zustande kommt. Da die Ergebnisse je nach Verfahren variieren können, arbeiten Sachverständige meist mit mehreren Methoden, um einen fundierten Marktwert zu ermitteln.

Zulässig sind nach der Wertermittlungsverordnung drei Verfahren:

Kurzgutachten

Wenn keine umfassende Prüfung notwendig ist – etwa weil bestimmte Unterlagen nicht eingesehen werden müssen – kann ein Kurzgutachten ausreichen. Es liefert eine sachliche Wertangabe mit reduziertem Aufwand.

Gutachterliche Stellungnahme

Im Gegensatz zum Verkehrswertgutachten müssen bei einer gutachterlichen Stellungnahme nicht alle Untersuchungs- und Prüfpunkte strikt eingehalten werden. Der Sachverständige kann sich auf Angaben des Auftraggebers stützen, ohne diese zwingend selbst zu verifizieren. Die Stellungnahme ist daher schneller und kostengünstiger zu erstellen.

Wertindikation

Eine Wertindikation ist keine vollständige Begutachtung. Sie liefert eine überschlägige Einschätzung des Marktwertes zum Stichtag, ohne die sonst üblichen umfangreichen Prüfungen.

Warum Verkehrswertermittlungen anspruchsvoll sind

Jede Immobilie ist ein Unikat – deshalb lassen sich Werte nicht pauschal bestimmen. Viele Eigentümer überschätzen ihr Objekt, insbesondere individuelle Ausstattungen oder persönliche Vorlieben. Was für einen Besitzer einen hohen Stellenwert hat, kann für Interessenten sogar nachteilig oder mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Ein überhöhter Angebotspreis kann dazu führen, dass das Objekt lange am Markt bleibt. Dies weckt Misstrauen und drückt später oft den erzielbaren Preis. Zudem sollten Bewertungen nicht durch Personen erfolgen, die ein eigenes wirtschaftliches Interesse haben, wie z. B. Makler. Auch reine Onlinebewertungen ohne Besichtigung sind nicht belastbar, da sie ausschließlich auf selbst eingegebenen Daten beruhen.