Steuerliche Vorteile nutzen

Abschreibung von Gebäuden (AfA)

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es Immobilieneigentümern, die Kosten eines Gebäudes steuerlich über die Zeit zu berücksichtigen. Normalerweise geht der Gesetzgeber von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus, was einer linearen Abschreibung von 2 Prozent jährlich entspricht. Für Gebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine verkürzte Abschreibungsdauer von 33 Jahren und damit ein AfA-Satz von 3 Prozent pro Jahr. In der Praxis weicht die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer häufig von diesen Standardwerten ab. Um dies gegenüber dem Finanzamt zu belegen, kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten – gelegentlich auch als Bausubstanz- oder Nutzungsdauergutachten bezeichnet – entscheidend sein.

Verkürzte Restnutzungsdauer nachweisen und steuerlich profitieren

Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich eine kürzere Restnutzungsdauer ansetzen, wodurch der Abschreibungssatz erhöht wird. Dies führt zu einer schnelleren steuerlichen Entlastung. Die Finanzverwaltung akzeptiert nach den seit Februar 2023 geltenden Vorgaben entsprechende Gutachten als Nachweis, wobei stets eine Einzelfallprüfung erfolgt. Besonders bei vermieteten Objekten, bei Gebäuden mit erheblichem Verschleiß oder bei Immobilien höheren Alters kann eine reduzierte Restnutzungsdauer erhebliche steuerliche Vorteile bringen.

Welche Faktoren beeinflussen die Restnutzungsdauer?

Ein Restnutzungsgutachten bewertet alle Gegebenheiten, die eine kürzere Nutzungsdauer sachlich begründen können. Dazu zählen insbesondere:

Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten besonders?

Ein solches Gutachten bietet vor allem dann Vorteile, wenn eine oder mehrere der folgenden Situationen zutreffen:

Der größte steuerliche Effekt ergibt sich typischerweise bei älteren, vermieteten Immobilien mit sichtbarem Instandhaltungsbedarf oder planungsrechtlichen Einschränkungen.

Anerkennung durch Finanzbehörden

Die Akzeptanz durch das Finanzamt hängt maßgeblich von der fachlichen Qualität des Gutachtens ab. Ein professionell erstelltes Restnutzungsgutachten erhöht die Wahrscheinlichkeit einer positiven Anerkennung erheblich. Als nach DIN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung verfüge ich über einen weltweit anerkannten Qualifikationsnachweis, der auch in Deutschland gesetzlich verankert ist (§ 6 Beleihungswertverordnung). Aus diesem Grund werden meine Gutachten von Finanzbehörden, Gerichten und Ämtern problemlos akzeptiert.

Warum ein Restnutzungsgutachten eine lohnende Investition ist

Für Eigentümer und Vermieter kann ein solches Gutachten eine deutliche steuerliche Entlastung bewirken. Durch die höhere Abschreibung sinkt die jährliche Steuerlast, und die wirtschaftliche Belastung wird langfristig reduziert. Darüber hinaus bietet ein fundiertes Gutachten Sicherheit in der Argumentation gegenüber dem Finanzamt und sorgt dafür, dass die tatsächlichen Verhältnisse der Immobilie korrekt berücksichtigt werden.